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domingo, 9 de junio de 2019

Presupuesto de Reforma

Presupuesto de Reforma

El presupuesto reforma es, si se quiere, la “piedra angular” de toda obra. Sin este ítem, es imposible emprender una construcción, una reforma e, incluso, una demolición.

Ahora, elaborar un presupuesto, en el sector de la construcción y las reformas, requiere de conocimientos especializados. No se trata, así no más, de anotar las modificaciones necesarias y de asignarle un coste específico a cada una de ellas. Es muchos más que eso.

La importancia de la formación profesional, a la hora de elaborar un presupuesto de reforma

Durante una reforma, absolutamente todo está articulado, por decirlo de alguna manera. Para ser más explícitos a este respecto y ubicando un ejemplo, tenemos que el presupuesto total de la pintura, debe hacerse teniendo en cuenta los tipos de materiales que se van a pintar.

Además, es preciso tener en cuenta que la calidad de la pintura no es la misma, si se van a recubrir exteriores, que si se lo va a hacer con paredes y/o techos interiores.

Los tiempos de ejecución son, absolutamente, imprescindibles al momento de elaborar un presupuesto reforma. Si dichos tiempos no están calculados de acuerdo a los lineamientos técnicos, lo más posible es que se presenten demoras que influirán, tarde o temprano, en la ejecución total de la reparación.


presupuesto reforma



Y, si para tales efectos, estamos hablando de un establecimiento de comercio, es claro que las demoras implicarían un claro perjuicio para el comerciante, en lo que respecta al lucro cesante.

Otro aspecto de la mayor relevancia, radica en la necesidad de que, durante la ejecución de la reforma, la empresa o el profesional encargado de la misma no debe “sorprender” al cliente con “partidas adicionales, indispensables para poder continuar”.


El presupuesto reforma: cuestión de profesionalismo y ética comercial


La búsqueda y selección de los materiales, siempre se han constituido en una especie de “talón de Aquiles” en el sector de la construcción y las reformas.

Sin hacer referencia a nadie, en particular (por razones más que obvias), algunos contratistas suelen sacarle el mayor provecho (para sí mismos) a este rubro, consiguiendo una ganancia que redunda en el coste final de la obra, a cargo del cliente.

Nuestras empresas y profesionales colaboradores, en cambio, actúan con la mayor nitidez en este aspecto. Si usted, como cliente, desea comprar los materiales, nosotros le acompañaremos a fin de que realice una correcta elección, siendo usted quien negocia el precio con el proveedor.

El coste de albañiles, pintores, carpinteros, instaladores eléctricos, es otro factor a tener en cuenta, al momento de elaborar un presupuesto de reforma.

Si bien es cierto que nuestras empresas colaboradoras los contratan de primera calidad, también es verdad que un albañil o un pintor de primera, tiene un coste superior al de uno que sea inexperto.

Usted sabrá, por tanto, que quienes están trabajando en su reforma, son profesionales altamente calificados y que, por ende, ello está reflejado en el presupuesto.

Por el profesionalismo y la ética comercial que caracteriza a todos nuestros colaboradores, nunca asignamos a una persona que no se encuentre lo debidamente calificada, por la sola intención de presentarle un presupuesto reducido y, así, “ganar la licitación”.

En fin y a todas estas, el presupuesto reforma que usted reciba, antes de iniciar la obra, reflejará la realidad, en lo que respecta al coste de los materiales, de albañiles, pintores y demás. Además, no se encontrará con sorpresas desagradables durante la ejecución.

martes, 9 de septiembre de 2014

El pladur en las reformas

¿Qué es el Pladur?

El pladur es un material que consiste en placas de yeso laminadas entre dos capas de cartón.

¿Cuáles son las propiedades de este material?

Como propiedades podríamos enumerar las siguientes:
  • El pladur es resistente a la compresión por el yeso y a la flexión por la asociación por el cartón. 
  • No es inflamable, es decir no se incendia aún expuesto al fuego directo.
  • Existen algunos tipos de pladur resistentes a la humedad.
  • Rápido y limpio montaje ya que se trabaja en seco.
¿Cuáles son los inconvenientes del pladur?

Como principales inconveniente se podrían citar los siquientes:
  • El pladur al ser un material con poca masa no tiene gran aislamiento acústico.
  • Tampoco proporcionan gran aislamiento térmico.
¿Cuáles son los principales usos en las reformas?

Es un material muy versátil y se utiliza normalmente en los siguientes casos: creación de falsos techos, para forrar paredes existentes, para la creación de tabiques nuevos, para construcción de muebles, para decoración de la vivienda, etc.

Utilizar el pladur en techos puede proporcionar además de aislamiento un método eficaz para la decoración. Se puede utilizar como sistema de ocultación de instalaciones tales como fontanería, climatización o instalación eléctrica, proporcionando un buen aislamiento térmico, y acústico ya que entre el techo y el pladur queda una cámara de aire.

Es muy utilizado en la construcción de centros comerciales, colegios, edificios empresariales y de locales comerciales, en hoteles, cines u oficinas.

lunes, 25 de agosto de 2014

Reformar piso antiguo. Consejos

Para llevar a buen puerto la realización de la reforma de un piso antiguo se ha de tener en cuenta cuales son las prioridades a realizar, conocer y saber hacer todos los pasos que este tipo de reforma conlleva.

Para concreta el tipo de obra que se va a realizar y que hacer para actuar, hay que estudiar el estado actual de la vivienda  a reformar así como la topología y características del piso son cruciales para llevar a buen cabo la rehabilitación de tu piso.

Lo más recomendable es asesorarte por un técnico especializado en este tipo de obras y actuaciones, no solo en los casos como el de rehabilitar grietas importantes, humedades o la eliminación de paredes de carga, sino además por cuestiones de responsabilidad civil durante la ejecución de la obra, lo cual es  realmente recomendable el disponer y contratar a un técnico especialista antes, durante y después de la reforma del piso, para que entre otras cosas, pueda analizar aspectos tan importantes como la antigüedad, el estado de conservación, el sistema estructural, etc.

Se ha de saber y comprender que actuaciones en viviendas cuya antigüedad es superior a 50 años, se puede llegar a descubrir elementos arquitectónicos únicos, interesantes y que puedan tener gran belleza del tipo: suelos de cerámica modernista, mosaicos, vigas de madera, etc., que por su interés no solo arquitectónico sino artístico pueden ser adaptados y encuadrados dentro del nuevo proyecto de reforma.

Aspectos a tener en cuenta: el tiempo, la ejecución y el coste de la obra.

Es de vital importancia de antemano conocer no solo el coste de la obra sino el tiempo de ejecución de la obra.

Normalmente una obra de reforma integral de un piso se ha de calcular unos tres meses de plazo de ejecución, aspecto que hay que tener muy en cuenta como se ha comentado anteriormente. En el contrato de obra se pueden especificar penalizaciones por incumplimiento del plazo de ejecución de las obras.

En el caso de reformas de cocina se puede calcular entre unos  25-30 días como plazo de ejecución de la obra.

Mientras que la reforma de un baño puede rondar los 15 días, dependiendo de la superficie del cuarto de baño.

Sobre el coste de la obra, y en el caso de una reforma integral se puede calcular entre los 600-1200 euros el metro cuadrado. El coste, lógicamente va a depender de los m2 de superficie de la vivienda, tipo de materiales y acabados que se van a emplear, etc., lo que hacer que haya variaciones en el precio.


Lo conveniente es solicitar un presupuesto el cual debe ser envíado por escrito, además lo aconsejable es que la reforma integral del piso lo realice la misma empresa, entre otras cosas, para evitar complicaciones y una mejor coordinación de los diferentes gremios que van actuar dentro de la obra (albañiles, fontaneros, electricistas, etc.).

¿Cuáles son las fases de la reforma?

Una vez concretada el tipo de obra a realizar y empezada la obra, digamos que la reforma conlleva tres fases:

La primera fase es el derribo y demolición, de los elementos que se quieran eliminar o sustituir, ejemplos: tabiques, ventanas, instalaciones, etc.

La segunda fase es el montaje e instalación de los nuevos equipos así como la construcción de los nuevos elementos, por ejemplo: tabiques, instalaciones eléctricas o de agua, iluminación, etc,

La tercera y última fase englobaría los acabados, las obras de techos, carpintería, paredes, suelos, y finalmente la pintura.

Actuaciones en baños y cocina

En el caso de la reforma de un baño, hay que tener en cuenta que las actuaciones más normales suelen ser es cambiar el suelo, la colocación de gritería, cambio de sanitarios, sustitución de bañera por plato ducha, nuevo alicatado, etc. Si se quiere agrandar la superficie del cuarto de baño en los casos en que dicho cuarto de baño sea pequeño, se puede colocar mamparas transparentes y esconder el inodoro en la zona menos visible del baño, con el objetivo de hacer parecer más grande el baño.

Si por el contrario, hay superficie de sobra, se puede colocar una bañera de obra y dos lavabos, con una separación de 20 cm. cada uno y una encimera de metro y medio.

En el caso de las cocinas y teniendo en cuenta aspectos como donde están situadas las ventanas, la forma de la cocina, donde está situada la entrada a la  misma, pues hay que priorizar las necesidades definiendo la zona de trabajo, de cocina, de limpieza, etc. Por ejemplo, si se tiene espacio se puede construir una isla en medio de la concia, y por el contrario, si se carece de espacio se puede ejecutar o una barra.

Con respecto al coste de la reforma de una cocina pues, el rango puede variar entre los 6000 y 12000 € el metro cuadrado.

El solado.

Los suelos se pueden cambiar por necesidad debido al desgaste o por estética, es por ello que lo mejor y más recomendable es que la elección del tipo de suelo a instalar se realicen teniendo en el cuenta no solo el tipo, el gusto o la estético sino además el uso que se vaya a realizar a la vivienda.

En los baños es recomendable que para el suelo se utilicen materiales impermeables, y para el resto de la vivienda, existen diferentes y variados materiales innovadores como pueden ser el gres porcelanico, las resinas, el barro cocido, el gresite, la tarima flotante, y un largo etc.

En el caso de los suelos de madera hay multitud de opciones y precios que puede variar desde 50 a 150 €/m2.


Por finalizar y como última recomendación así como reflexión, la mejor época del año para llevar a cabo la reforma integral de la vivienda es la época primaveral y estival ya que durante estos períodos el yeso, las pinturas y las colas van a tener un mejor y rápido secado, pero también tiene sus desventajas ya que durante estos períodos se puede ralentizar la obra sobre todo en verano ya que se trata de unos meses de vacaciones.

lunes, 12 de mayo de 2014

Como aumentar el valor de su vivienda en un 25%

Desde cincodias.com nos dan unas pautas para aumentar el valor de una vivienda existente.

Lo primero. La ubicación y el barrio no se pueden cambiar, como es lógico, y en la mayoría de las ocasiones tampoco se puede hacer nada sobre el edificio, ya que las acciones sobre el mismo deberán realizarse por aprobación de la comunidad de propietarios, pero si puede hacer algo sobre la vivienda individual.

Lo segundo. Los compradores e inquilinos cada vez son más exigentes y con mayores conocimientos del sector inmobiliario, y aunque todavía lo que más pesa a la hora de elegir una vivienda es su equipamiento interior, ubicación y precio, cada vez más, también se fijan en el estado de conservación de la vivienda, su confort térmico y consumo energético.

¿Donde se puede actuar para mejorar las prestaciones tanto térmicas y energéticas de una vivienda?

Las Fachadas es un elemento muy importante dentro de la envolvente térmica de la vivienda por lo que los materiales de construcción y el aislamiento térmico de las fachadas aumentan la eficiencia energética de la vivienda. Lo mismo, sobre la cubierta y el suelo de la vivienda.

Las instalaciones térmicas para calentar el agua que utilizamos en baños y cocinas o la Calefacción para calentar la vivienda o refrigeración para el enfriamiento del inmueble, son elementos decisivos a la hora del consumo energético de una vivienda dependiendo del espacio a calentar o refrigerar, existen muchos sistemas que ahorran hasta un 40% de energía.

Otros sistemas como los sistemas de detección de presencia hacen disminuir la factura energética, así como instalaciones de domótica que ayudan a regular el encendido y apagado de la iluminación, por lo que genera menor gasto energético y por ende menor gasto económico.

Más información sobre la noticia y ejemplo de actuación sobre un edificio mejorando su Eficiencia Energética, aquí.



lunes, 5 de mayo de 2014

La reforma sube. La construcción de obra nueva baja

Desde cincodias.com nos aportan los siguientes datos sobre la rehabilitación en España.

Lo primero, la caída brutal de la obra nueva. Cuando comenzó la crisis por el 2.008 se ejecutaban del orden de 600.000 viviendas al año y a final de 2.013 se contabilizaban en torno a 30.000 visados de vivienda nueva, 20 veces menos obra que al inicio de la crisis.

Este 2.013 suposo solo un 4% de edificación con respecto al año de mayor edificación en España que fue el 2.006.

Con estos datos se estima un stock de viviendas en más de 550.000 casas.

Por otra parte, debido a la crisis, al cierre del grifo de la financiación, precios en continuo descenso, pero a pesar de estos descensos en precios que incluso pueden acumular un 40% de caída de coste de la vivienda desde el comienzo de la crisis, hay mucha gente que todavía no pueden comprar una vivienda nueva, por lo que el recurso que les queda es la reforma o rehabilitación de la vivienda que ya tienen.

Los datos de visados de obras para reformar o rehabilitar llegan hasta el pasado mes de febrero a un total de 3.424 visados, que conforman un 5 % más que el mismo período del año anterior.

Sin duda alguna, se observa que las obras de reformas es una actividad que se mantiene más constante y sostenible que la obra nueva, ya que el sector reformas es un sector que no está tan influenciado por los datos macroeconómicos y por las condiciones de obtención de financiación, ya que los costes de reformas de una vivienda son muy inferiores a los costes de compra de una vivienda nueva.

Por otro lado, las empresas de reformas, es un tipo de negocio también muy intensivo en mano de obra por lo que puede ser una de las soluciones para la generación de empleo y el Gobierno está trabajando para elaborar un plan estratégico que remitirá a Bruselas en breve tiempo.

Los movimientos que se están haciendo, es negociar con las constructoras, las eléctricas y la banca fórmulas de financiación, en forma de créditos blandos y la participación del BEI y el ICO, capaces de generar movimientos en proyectos para renovar cientos de miles de viviendas cada año. 

Desde el gobierno ya se ha descartado la construcción de vivienda nueva o la obra civil como motores económicos, ya que todavía quedan unos cuantos años para que estos dos sectores tomen de nuevo fuerza, así que el sector vinculado al ladrillo mira con esperanza al negocio de la reforma.

Se puede decir que en España solo la crisis ya ha conseguido que la rehabilitación y las ampliaciones de edificios y viviendas pesan ya más en el conjunto de la actividad residencial que las promociones nuevas, ya que en Europa es habitual que la rehabilitación sea un negocio mucho más floreciente que la obra nueva. La clave, como en todo, es la financiación. 

En España y en la actualidad ha sido difícil estos últimos años lograr un crédito para cualquier actividad relacionada con el ladrillo, ya que muchos proyectos particulares y empresariales para la rehabilitación o reforma de casas y edificios completos se han ido al garate por falta de financiación. Sin embargo, en otros países europeos como el Reino Unido, las familias británicas pueden optar a mejorar el aislamiento térmico de sus viviendas cambiando las ventanas y pagar la obra mes a mes a través de un canon en el recibo de la luz.

Este tipo de estrategias son las que está negociando el Ministerio de Fomento y las empresas afectadas (fundamentalmente las empresas eléctricas y empresasa constructoras) con la banca para tratar de configurar préstamos a más largo plazo (similares a los hipotecarios) y con tipos de interés más bajos y asumibles (ya que los prestamos que se está otorgando son del tipo prestamos de consumo). Las empresas constructoras afirman que con pocos recursos públicos e incentivos fiscales se podrían crear miles de empleos. La banca, por su parte, reclama mejores garantías.