Reforma Málaga - Consejos para la Reforma de su vivienda - Parte II

Una reforma en su vivienda es sinónimo de polvo, ruidos, desorden, escombros etc... Por tanto, la planificación de la Reforma debe planificarse al dedillo. No solo en cuanto al dinero en invertir en la reforma, sino también en lo referente a plazo de ejecución, momento de realización, organización y todo cuanto le pueda afectar a su vida personal, ya que si tiene que cohabitar en la misma vivienda que está realizando la reforma, hay que tener en cuenta todos los detalles. Es por ello que vamos a desgranar algunas pautas a tener en cuenta antes de realizar la Reforma en casa.

• Planificación de todos los detalles.

¿En qué va a consistir la Reforma? ¿ Se van a reformar cuartos de baños? ¿se va a realizar además una Reforma en la Cocina? Aprovecho ¿y reformo todo el hogar? ¿se va incluir la pintura? Por tanto, la primera cuestión es si la Reforma va a ser parcial o integral. Otra cuestión es ¿cuál es la mejor fecha para iniciar las obras? Hay que tener en cuenta que la reforma puede ser unas pocas semanas o prolongarse unos meses, por lo que la planificación de todos los detalles es esencial.

Sobre la fecha, podemos decir que en otoño o en invierno generalmente se producen menos molestias a los vecinos ya que las ventanas de la vivienda están cerradas  y por tanto se emiten menos ruidos y polvo al exterior que en primavera o verano que si van a estar abiertas. La ventaja de las ventanas abiertas es que en los meses de verano muchos vecinos están de vacaciones, los días son más largos y al estar las ventanas abiertas se producen antes el secado de los materiales.

Es conviene no molestar a los profesionales durante su trabajo, pero sí controlar de una forma que no produzca molestias de como están realizando el trabajo sin interferir en el proceso de la reforma, o por lo menos hacerlo lo menos posible.

hay que tener claro qué materiales se van a utilizar, qué colores... y muy importante hay que tener muy pensado si va a abandonar la casa mientras se haga la reforma o si va a convivir con la obra, por lo que en este caso y si es un piso grande, se deberá adaptar una zona dentro del piso para vivir mientras se está ejecutando la reforma.

• Pedir presupuestos a empresas especializadas.

Lo ideal es pedir al menos tres presupuestos para tener un buen comparativo. Evidentemente los presupuestos deberán contemplar las mismas partidas y calidades. Hay que eliminar profesionales o empresas sin la acreditada experiencia. Los presupuestos deben de tener una descripción lo más detallada posible de cada uno de las partidas de la reforma.

Lo ideal es que una misma empresa se encargue de realizar toda la ejecución de la obra.

• Los Profesionales

Antes de empezar la obra se deberá saber cuantos serán los profesionales dentro de la obra, y quién será el encargado de la obra. Se deberá especificar los horarios de cada jornada, si se trabajará los fines de semanas, los días de fiesta, etc.

• La temida burocracia

Antes de hacer una reforma y según el tipo de reforma que se llevará a cabo habrá que solicitar diversos permisos y licencias al Ayuntamiento. Las licencias van en función del tipo de obra y que podemos dividir en:

1. Obra menor: incluyen las reformas en pavimentos, alicatados y modificaciones de baños y cocinas.
2. Obra mayor: cuando se tienen que alterar aperturas de puertas y ventanas que den a la calle, cambios de distribución dentro de la vivienda, en definitiva, toda obra que requiera de proyecto técnico.

En función del tipo de reforma, habrá que pagar una tasa u otra.

Además es importante informarse si hay subvenciones o ayudas para reformar la casa. 

• Pasos para hacer la reforma.

Lo primero y antes del desembarco del equipo humano para la reforma habrá que poner a buen recaudo aquellos objetos valiosos y muebles para evitar que se puedan dañar. Si no es posible trasladar algunos muebles, habrá que taparlos con esmero. Otra opción es utilizar, un trastero de alquiler para guardar los muebles y objetos durante la ejecución de las obras.

Ademas habrá que presta cuidado también con los marcos de las puertas que se cubrirán con cartón, otras áreas con plástico, y suelos y escaleras con papel. Si alguna habitación no va a ser objeto de la reforma es aconsejable sellarla. Habrá que tapar también los conductos del aire acondicionado.

Por último, habrá que facilitar accesos, indicar cuales son las vías de entrada y salida de materiales y escombros. También es importante indicar al personal de la obra en qué zona pueden estar y cuál no, indicando que baño pueden utilizar, dónde puede coger el agua para la obra, donde dejar lo utensilios y herramientas de la obra, etc.

• Últimos consejos.

Sobre el pago: normalmente se adelanta un 30% del total del presupuesto al inicio de la obra, y al final se retiene un 10% hasta que la obra no esté terminada conforme a lo pactado.

Es importante exigir que el cobro incluya siempre el IVA. Si la renta es de menos de 50.000 euros anuales, se puede desgravar el coste de las obras.

Debe quedar claro el día de comienzo de la obra, así como el plazo que se va a ejecutar la obra.

Informar a los vecinos del inicio de la obra, del tiempo de la misma por lo que no está de más, avisar con carteles en el ascensor o buzones de la obra y pidiendo disculpas por anticipado.

Forrar el ascensor que se utilizará para subir y bajar material, limpiar todos los días las zonas comunes (rellano, escaleras...) que pudieran verse afectadas por los trabajos de reforma, es también una buena idea, y que los vecinos sin duda agradecerán por las pequeñas molestias que se les puedan generar.

Rehabilitación Energética: Andalucía ayuda hasta el 90% de la inversión en Eficiencia Energética

El pasado 26/03/2014 se publicó en el BOJA el Decreto-ley 1/2014, de 18 de marzo, por el que se regula el Programa de Impulso a la Construcción Sostenible en Andalucía y se efectúa la convocatoria de incentivos para 2014 y 2015 en el que pone las bases para un paquete importante de ayudas económicas para la Rehabilitación Energética y el fomento en inversiones para la mejora de la Eficiencia Energética que pueden llegar a ser hasta el 90% del coste total de la inversión.

Los principales motivos para el importante paquete económica para las ayudas a la Reforma Energética tanto para hogares como empresas son:

Por un lado el incremento del precio de la electricidad y del gas está suponiendo, por un lado, que un alto porcentaje del presupuesto de los hogares andaluces tenga que destinarse a costear la factura energética, así como las empresas, que en muchos casos debido a los altos costes energéticos se ven obligadas al cierre, con la consiguiente destrucción de empresas y empleo.

Por otro lado el inadecuado comportamiento térmico de muchos de los edificios existentes, que se estima que en el 50% del parque existente está construido antes de las normas de obligado cumplimiento en materia energética y, por tanto, sin criterios de Eficiencia Energética, sumado, a la baja eficiencia energética de las instalaciones (iluminación, climatización, etc.) y equipamientos utilizados para la generación, distribución y uso de la energía, hacen que se eleve el gasto energético.

Además, la participación del sector de la construcción en el ámbito de la rehabilitación en España sólo alcanza el 28% del total del sector, datos que contrastan con el 41% en Europa y el 56% en Alemania. 

Por tanto, la suma de estos factores demanda la puesta en marcha de ayudas que dinamicen el sector de la construcción, enfocado al ahorro y eficiencia energética de los edificios, mediante medidas de mejora del parque existen de viviendas.

¿Cuáles son las actuaciones incentivables?

Lo primero. Los incentivos se destinarán a actuaciones en edificios ubicados Andalucía y que favorezcan el ahorro energético, la mejora de la eficiencia energética, el aprovechamiento de las energías renovables. Por tanto, las acciones que podrán ser objeto de ayudas son:

PARA LOS CIUDADANOS PARTICULARES:

Obras de adecuación energética de edificios:

• Revestimiento de cerramientos y cubierta con material aislante térmico. 
• Disposición de aislamiento en suelos en contactos con el terreno o con espacios no habitables.
• Insuflado de material aislante en huecos de muros externos, 
• Renovación de ventanas, con la inclusión de nuevas ventanas de alto aislamiento térmico. 
• Dotación de cerramiento o acristalamiento de terrazas techadas. 
• Disposición de protectores solares, incluso toldos. 
• Incorporación de elementos que permiten la iluminación natural, como nuevos huecos acristalados o ventanas. 
• Demolición de tabiques que impiden el paso de la luz natural, con o sin incorporación de tabiques de pavés.
• Soluciones bioclimáticas para la ventilación y sombreado de la vivienda.

Instalaciones energéticamente eficientes en la edificación e infraestructuras, eléctricas o térmicas:

• Pequeños equipos o instalaciones solares para generación de agua caliente. 
• Generación de energía eléctrica para consumo propio mediante instalación fotovoltaica. 
• Pequeños equipos de biomasa, que usan leña o briquetas como combustible, para la calefacción y/o generación de agua caliente.
• Estufas o termoestufas que usan pellets de madera como combustible. 
• Instalación de calderas de biomasa para las necesidades térmicas de la vivienda. 
• Renovación de calentadores, a gas, de agua caliente por otros termostáticos y sin llama piloto. 
• Mejora de instalación de climatización o centralización, basada en bomba de calor inverter, 
• Equipos e instalación para el control domótico de la vivienda. 

PARA LOS COMUNIDADES DE PARTICULARES:

Obras de adecuación energética de edificios:

• Revestimiento de cerramientos y cubierta con material aislante térmico. 
• Proyectado de material aislante desde el exterior.
• Disposición de aislamiento en suelos en contactos con el terreno o con espacios no habitables. 
• Insuflado de material aislante en huecos de muros externos.
• Renovación de ventanas, con la inclusión de nuevas ventanas de alto aislamiento térmico. 
• Disposición de protectores solares, incluso toldos.
• Incorporación de elementos que permiten la iluminación natural, como nuevos huecos acristalados o ventanas. 

Instalaciones energéticamente eficientes en la edificación e infraestructuras, eléctricas o térmicas:

• Instalaciones solares para generación de agua caliente. 
• Instalación de calderas de biomasa para las necesidades térmicas de la vivienda. 
• Renovación de la central térmica, incorporando una caldera, a gas, de condensación. 
• Renovación de las luminarias y lámparas existentes en el interior del edificio por otras de mayor eficiencia energética. 
•  Renovación de la iluminación exterior, en aras a su mayor eficiencia.
• Optimización energética de ascensores, con o sin su sustitución. 
• Renovación de grupos de bombeo de agua potable.

PARA LAS EMPRESAS:

Obras de adecuación energética de edificios:

• Revestimiento de cerramientos y cubierta con material aislante térmico. 
• Proyectado de material aislante desde el exterior. 
• Disposición de aislamiento en suelos en contactos con el terreno o con espacios no habitables. 
• Insuflado de material aislante en huecos de muros externos. 
• Renovación de ventanas, con la inclusión de nuevas ventanas de alto aislamiento térmico. 
• Disposición de protectores solares, incluso toldos. 
• Incorporación de elementos que permiten la iluminación natural, como nuevos huecos acristalados o ventanas. 
• Demolición de tabiques que impiden el paso de la luz natural, con o sin incorporación de tabiques de pavés o tabiques divisorios (mamparas). 

Instalaciones energéticamente eficientes en la edificación e infraestructuras, eléctricas o térmicas:

• Instalaciones solares para generación de agua caliente. 
• Instalación de calderas de biomasa para las necesidades térmicas del edificio. 
• Renovación de la central térmica, incorporando una caldera, a gas, de condensación. 
• Renovación de las luminarias y lámparas existentes en el interior del edificio por otras de mayor eficiencia energética. 
• Renovación de la iluminación exterior, en aras a su mayor eficiencia. 
• Renovación de rótulos luminosos por otros de alta eficiencia energética. 
• Optimización energética de ascensores, con o sin su sustitución. 
• Renovación de equipos e instalaciones de climatización e instalaciones de refrigeración. 

Desde aquí pueden asesorase para estas actuaciones y además pueden solicitar presupuesto sin compriso.

Antigüedad de las viviendas en Málaga

Desde el periódico malagahoy.es hacen un repaso muy interesante de la antigüedad de los inmuebles en la provincia de Málaga.

Empecemos con el siglo pasado, es decir, siglo veinte.

Entre el año 1971 y 1980, en los ocho mayores municipios malagueños se construyeron 144.944 viviendas, el período de mayor construcción de la provincia. 

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el 91,6 % de las viviendas construidas en las grandes localidades se hicieron entre 1961 y 2011, por lo que tienen una antigüedad inferior a los 50 años. 

En el período delimitado por estos cincuenta años se construyeron 571.362 viviendas en Benalmádena, Estepona, Fuengirola, Málaga, Marbella, Mijas, Torremolinos y Vélez-Málaga. Las otras 52.272 se edificaron entre antes de 1900 y 1961. En términos medios, mientras que en la primera parte del siglo veinte, en cada año se construían del orden de 850 viviendas, en la última parte de este siglo y la primera del siglo XXI, la media se elevó a unas 11.400 viviendas en cada ejercicio. Es decir, trece veces más. Estas ocho localidades tienen un censo de viviendas total hasta el año 2.011 de 623.634 viviendas, de las cuales 425.156 son viviendas principales; 117.974, viviendas secundarias, y 80.504 son viviendas que están vacías. 

Tras la mencionada década de los años 70, la etapa en la que se ejecutaron más viviendas en los grandes municipios fue la década de los años 80, con 130.169 viviendas, seguida de las más reciente del inicio del nuevo siglo, entre 2002 y 2011, con 118.562 viviendas. En este último supuesto, 21.696 viviendas que son residenciales están hoy desocupadas, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística. Del parque de viviendas total, se cuentan con 2.613 viviendas que fueron levantadas antes del año 1900, con lo que acumulan más de 110 años. 

Es evidente, que muchas de estas viviendas por la antigüedad que acumulan necesitan de una reforma para seguir manteniendo un confort en su habitabilidad.

También recordar que todas las viviendas desocupadas que están puestas en venta o alquiler, o que dichos propietarios estén pensando en alquilar o vender, necesitan disponer de un Certificado Energético y Certific es una empresa malagueña que ofrece dichos servicios por toda la costa malagueña (Manilva-Estepona-San Pedro de Alcántara-Benahavís-Marbella-Mijas-Fuengirola-Benalmádena-Torremolinos) y por toda la Provincia de Málaga.

Más información sobre la noticia de interés aquí.

Consejos para vender un piso

La venta de una vivienda es una cosa seria y para acelerar el proceso y sobre todo hacerlo de la forma más rentable, todo consejo siempre es bienvenido.

El escenario de venta de vivienda no es muy favorable que digamos, con una caída de precios notables desde el comienzo de la crisis allá por el 2.008.

Lo primero ¿van a continuar bajando los precios? Partiendo de la base que nadie tiene una bola de cristal para adivinar no sólo cuando van a bajar los precios ni siquiera cuando podrán repuntar, no obstante, en algunas zonas si que es cierto que la caída de precios ha tocado fondo y si parece que está habiendo incluso revalorizaciones en el precio de la vivienda, sobre todo en zonas turísticas, como Marbella.

Bueno, aquí tres consejos, para intentar conseguir el objetivo de venta lo más rápido posible y con un precio adecuado.

El primer consejo, por tanto, es acierta con el precio, siendo realista con los precios a los que se está vendiendo en la zona donde está situado el inmueble, no inflar el precio, pensando que va haber regateo y lo más conveniente dejarse asesorar por un experto.

Segundo consejo, la imagen de la vivienda, una vivienda bien cuidada, con una limpieza a fondo, si tiene muebles, bien colocados, cortinas en todos los dormitorios, camas arregladas, una buena mano de pintura, seguro que ayuda, e incluso en algún caso es incluso recomendable, reformar la cocina o reformar los cuartos de baño, ya que está demostrado que una vivienda con cocina nueva y cuartos de baños impecables se venden antes y a mejor precio que una vivienda sin estas reformas parciales. Por tanto, prioridad a la imagen, la idea es que el posible comprador salga de la visita a la vivienda con un buen sabor de boca, y no pensando en el precio de la vivienda y en las reformas y cambios que tiene que hacer y el sobrecoste que le va implicar. Ojo, la inversión ha realizar tampoco debe ser muy grande y se debe realizar con unos criterios. En todo caso consulte con profesionales que le asesoren adecuadamente.

Una vez consensuado el precio, y arreglada la vivienda para hacerla más atractiva, el tercer consejo, es la estrategia de marketing, es decir, poner un anuncio de venta atractivo, indicando todas las virtudes de la vivienda, colocando fotos cuidadosas y abundantes que muestren lo mejor, resaltando las mejores zonas de la vivienda, adjuntando también un mapa de localización.

Reforma Málaga - Consejos para la Reforma de su vivienda

Para la Reforma integral de una vivienda es conveniente tener en cuenta varios aspectos:

- Solicitar presupuesto a profesionales del sector con acreditada experiencia. Es conveniente solicitar unos tres presupuestos para hacer un buen comparativo, en los que se deberán incluir las mismas partidas, para de esta forma poder comparar mejor.

- Permisos de obra. Dependiendo del nivel de reforma nos podemos encontrar dos tipos de licencia: obra mayor, que engloba aquellas reformas en las que se tocan aspectos estructurales de la vivienda y necesita de proyecto técnico o obra menor, en las que no se ve afectados elementos estructurales, por ejemplo, cambio de pavimento, revestimientos, etc. La propia empresa deberá encargarse del tramite y solicitar la licencia correspondiente.

- Contratar la reforma: la reforma se puede contratar con los materiales incluídos o no. La experiencia dice si es el cliente el que elige los materiales, la obra se suele retrasar, y por tanto aumento del encarecimiento de la obra. Las empresas especializadas en este tipo de servicios compran los materiales a precio de mayorista y sin duda, la obra será más económica. Si bien, queda a elección del cliente.

Si es aconsejable que el cliente haga la elección de materiales específicos como la grifería, el gres, el parquet o los sanitarios, y que la empresa encargada de la reforma se encargue de suministrar el resto de materiales.

De esta forma, además de ahorrar dinero se ahorra tiempo, y se podrá ofrecerá la comodidad al cliente de no tener que estar pendiente de buscar los materiales, o que las quejas sobre algún material defectuoso que pudieran llegar.

- Elegir bien la fecha de comienzo de las obras: Generalmente las reformas en una vivienda acarrean  molestias, interrumpiendo la rutina cotidiana de las personas que habitan en la vivienda y mucho más cuando toca reformar partes de la casa de uso imprescindible como son la reforma de baños o la reforma de la cocina.

Por eso, cuando llegue el momento de reformar estos lugares de la vivienda, y en caso de no tener la opción de otra casa, la casa de familiares o amigos cercana, es recomendable que la reforma se haga en periodos de vacaciones, para de esta forma producir las menores molestias.

Para esto hay que prever el comienzo de la obra con anterioridad, y teneer perfectamente planificados los pasos que va seguir durante la reforma conjuntamente con la empresa que se va a encargar de realizar.

Con estos consejos sencillos y otros que se quedan en el tintero, la reforma de una vivienda no debe ser una molestia sino una ilusión de mejorar el hogar donde se pasa mucho tiempo y que ofrezca el mayor confort posible. Como en casa no se está en ningún sitio! y mejor si la reformamos con criterios de eficiencia energética, lo que producirá una ahorro en el consumo de energía muy penalizado con los altos costos de la energía en España.

Reforma en Málaga con criterio de Eficiencia Energética

Desde Reforma Energética Málaga y Provincia apostamos por la Eficiencia Energética y por la rehabilitación o reforma de una vivienda con criterios de Eficiencia Energética.

Ser más eficientes energéticamente hablando es sinónimo de ser más ahorradores. Siempre contemplamos la inversión en algo para producir más pero no debemos olvidar en invertir para reducir en gastos, y la inversión en Eficiencia Energética es sin duda la inversión en ahorro energético y por tanto en ahorro económico.

¿Por donde podemos atacar a una vivienda para mejorar su Eficiencia Energética?

Podríamos dividir las actuaciones según actuemos sobre la envolvente térmica o bien sobre las instalaciones de la vivienda.

Sin duda, el primer aspecto a analizar es el tipo de ventana presente en fachadas sin a la envolvente exterior nos referimos. Actualmente hay multitud de viviendas que cuentan con ventanas de aluminio, metálicas o de madera con vidrio simple.

La rotura de puente térmico (RPT) de las ventanas de aluminio con doble vidrio es un tipo de ventana que sin duda podría ser el estandarte del aislamiento térmico. Este tipo de ventana, gracias a la rotura de puente térmico, que no es más que intercalar un material (poliamida) que separe la cara exterior del aluminio con la cara interior (hacia dentro de la vivienda). Con este tipo de solución aumentaremos el aislamiento térmico y además reduciremos la condensación, además este tipo de ventana permite que el acabado exterior pueda ser diferente del acabado interior.

Si el vidrio que instalemos en las ventanas de aluminio de RPT es además bajo emisivo, se obtendrá además mayor porcentaje de aislamiento, y por tanto más ahorro.

Más soluciones a actuar sobre la envolvente son: instalación de aislamiento térmico en fachadas ya sea por el interior, por el exterior o en algunos casos inyectados en la cámara de aire en aquellos casos que los muros exteriores estén compuestos por doble hoja con cámara de aire. Hay varios tipos de aislamientos térmicos y soluciones técnicas, instalación de aislamiento térmico en cubiertas.

Sobre las instalaciones las soluciones más recomendadas son:

- Empleo de climatización de bomba de calor del tipo inverter clase energética A.

- Sustitución de calderas estándar por calderas de condensación.

- Instalación de energía solar térmica para cubrir entre un 60-70 % la demanda del ACS (agua caliente sanitaria).

- Sustitución del termo eléctrico por temo eléctrico con mejor aislamiento térmico y regulación de temperatura del agua.

Sin duda, estas son algunas acciones para la mejora de la eficiencia energética de una vivienda y sin duda para la mejora de la Calificación Energética de la vivienda.

Reforma Málaga: Las empresas de construcción se refugian en las reformas de viviendas

La obra nueva escasea en Málaga. Según datos de laopiniondemalaga.es las licencias de obras para la nueva construcción son de alrededor de un  32% menos que hace un año.

Los datos, está claro que no son buenos, pero la reforma de viviendas y la rehabilitación se ha convertido en el nuevo nicho de mercado de las empresas de construcción.

Además se abre otro nicho que es la reforma energética o reforma con criterios de eficiencia energética.

Sigamos con los datos de Urbanismo para comprobar el descenso de la obra nueva. En 2008 se tramitó 448 licencias de obra para nuevas promociones de viviendas. En 2013 el descenso es agudo, tramitándose apenas 93 licencias de obras. Cifras que nos indican la paralización de la nueva construcción. Además la tendencias no parece muy halagüeña ya que parece poco probable una recuperación en el corto plazo de la nueva construcción y por tanto que sigan cayendo la solicitud de nuevas licencias de obra.

¿Cual es el nuevo impulso?

La nueva tendencias son las reformas de las viviendas, pequeños arreglos, reformas en cocinas o reformas en baños. Y ahí están los datos, según Urbanismo Málaga la actividad de la gerencia creció en 2013 un 2% gracias a las reformas globales de las viviendas.

Por otra parte, los visados de proyectos para la reforma o rehabilitación de viviendas han tenido un aumento del 7% del pasado mes de marzo a nivel nacional con respecto al 2013. Es más, los visados de este tipo de proyectos arrancó en 2014 con cifras en positivo.

Además, en este 2014 está habiendo un aumento de compra de materiales de construcción para la reforma de viviendas, materiales principalmente para la reforma de cocinas, reformas de baños y climatización, ya que por otro lado, los materiales de obra nueva como cemento, cerámica, tejas o cubiertas están en constante descenso.